Персонифицированный сервис
по работе с недвижимостью в Европе

Сопровождение. Управление. Налоговое планирование
Послепродажное обслуживание

15 ЛЕТ РАБОТЫ НА РЫНКЕ

Подготовка к реализации строительного проекта

Перед тем, как приступить непосредственно к строительным работам, необходимо заранее выяснить наличие общих предпосылок строительства, а также просчитать возможности для реализации проекта и его временной график. Сам факт приобретение ещё не гарантирует, что на соответствующей территории строительство разрешено. Во-вторых, нужно узнать, требуются ли для строительства специальные разрешения или какие-то другие документы.

Ниже указываются самые важные обстоятельства, которые нужно принимать во внимание при осуществлении нового строительства. Однако каждый строительный проект - самостоятельное целое, поэтому могут возникнуть многие другие вопросы в зависимости от величины и характера проекта.

1. Выбор генерального проектировщика.
2. Какова планировка приобретённого участка и при соблюдении каких условий разрешены строительные работы .
3. Что разрешается строить и на каких правовых основаниях .
4. Какой тип дома разрешается строить и какого его расположение .
5. Вопросы дорожного сообщения, подводки энергоснабжения, бытового водоснабжения и обработки сточных вод .
6. Анализ затрат на строительство с накладными расходами .
7. Составление реалистичного графика строительства .
8. Подбор переводчика или такого представителя со знанием языка, который может служить связующим звеном на различных этапах реализации строительного проекта.

Место строительства

Если строительство осуществляется на территории, которая внесена в план застройки , требования к строительству, в основном довольно подробно определяются планом. В муниципальном строительном регламенте содержатся необходимые нормы и правила для разных территорий. Обычно строительные работы за пределами включённой в план территории не нагружаются подробными нормами. Хотя, например, в муниципальных регламентах имеются различные требования, касающиеся размера , и минимальные размеры колеблются в пределах от 2000 до 10000 кв. м. Размеры и типы зданий, строящихся на различных территориях, определяются планом застройки.

Строительство на территории, не включённой в план застройки (территория с низкой плотностью населения) часто влечет за собой дополнительные расходы, поскольку строительство дорог, подключение к энергоснабжению и обработка сточных вод могут быть очень дорогими, в зависимости от местонахождения объекта. На таких территориях отсутствует коммунальная техника, построенная муниципальными органами, и владельцы земельных участков сами оплачивают затраты на её строительство и обслуживание.

Поэтажная площадь

Правила расчёта поэтажной площади могут содержаться в плане застройки и строительном регламенте. При определении права на строительные работы для измерения принимается поэтажная площадь, под которой подразумевается суммарная поэтажная площадь зданий на месте строительства. В поэтажную площадь включаются площади этажей до наружной поверхности наружных стен. Подвальный этаж и чердак включаются в расчёт в той части, в которой в них могут быть размещены помещения, отвечающие основному назначению здания. Например, если в подвальном и чердачном помещениях строятся помещения жилого назначения, то они обычно включаются в поэтажную площадь. Важна и высота чердака (отапливаемые помещения высотой менее 1,6 не включаются в поэтажную площадь).

Вопрос с поэтажной площадью существенен и при дачном строительстве, когда нужно выяснить, как учитываются здания различного типа при расчёте права на строительство.

Проектирование здания и ответственность застройщика

Застройщик отвечает за то, чтобы здание строилось в соответствии со всеми действующими правилами и разрешением на строительство. Проектирование и строительство, требующие разрешения или одобрения органами власти, должно осуществляться квалифицированными . Каким бы ни был способ строительства, лицо, реализующее строительный проект отвечает за то, чтобы для выполнения задачи были выбраны одобренные государственными органами строительного надзора квалифицированные проектировщики и владеющие профессиональными навыками строители.

Кирпич – прочный надежный стройматериал с превосходной несущей способностью. Стена, сложенная по строительной терминологии «в один кирпич», безукоризненно держит практически любую нагрузку. Опереть на такую несущую конструкцию, мощность которой составляет 25 см, можно железобетонные, деревянные и бетонные перекрытия, соорудить сверху несколько этажей.

Причиной утолщения кирпичных стен является только повышение теплотехнических и изоляционных качеств дома, что связано, как с расположением жилого строения вблизи аэропортов, шумных транспортных магистралей, заводов, так и с климатической спецификой региона.

Довольно высокая теплопроводность кирпича и инертность в аспекте поддержания существующей температуры диктует применение разных вариантов повышения изоляции строения. Для создания комфортной среды в деревянном доме достаточно сооружения несущих конструкций с мощностью 20 см, а толщина стен из кирпича для формирования равнозначных показателей должна составлять 64 см. Тяжелый кирпич при этом существенно увеличивает нагрузку на фундамент , параллельно увеличивается бюджет строительства. Ведь сооружение фундамента зачастую составляет треть всех строительных расходов.

Способы повышения теплотехники и изоляции кирпичных строений

Увеличенная толщина кирпичной стены, кладка несущих конструкций «в два кирпича». Стандартные размеры элементов позволяют выполнять конструкции с толщиной 51 см с учетом толщины шва. Сооружение кирпичных стен с внутренней воздушной подушкой. Так называется технология колодцеватой кладки, состоящей из двух стен в один кирпич и пустого пространства между ними. Оно заполняется в процессе возведения стен керамзитом, органическим утеплителем, пенополистиролом, шлаком, легкими бетонными смесями. За счет наличия полости уменьшается вес строения и повышается изоляция.
Устройство вентилируемого фасада с помощью пиломатериалов, сайдинга, специальных теплоизоляционных панелей, облицовочного кирпича, штукатурки.
Простое утепление фасада с последующей облицовкой или нанесением штукатурки.
Оснащение кирпичных стен утеплителем с внутренней стороны. Слой утеплителя нужно обязательно закрыть пароизоляционной прослойкой, затем выполнить

Кирпич как строительный материал известен очень давно. Упоминание о нем можно найти еще в Библии, в рассказах о временах после Великого Потопа.

Возведение кирпичных домов уходит корнями глубоко в историю, в любой стране есть немало таких построек, возраст которых насчитывает не один десяток лет. Есть дома-долгожители, построенные 150, а то и 200 лет назад. Кирпич всегда остается самым востребованным и популярным строительным материалом в мире.

Чем же так полюбился этот материал строителям? Здесь можно выделить несколько явных его преимуществ.

Прочность

В строительстве применяют М100, М125, М150, М175. Цифровой индекс после буквы обозначает прочность и говорит о том, что данный вид выдерживает нагрузку 100, 125, 150, 175 кг/см 2 . Марка М100 подойдет для строительства дома высотой в 3 этажа.

Долговечность

Дом, у которого хорошая толщина кирпичных построенный из качественного материала и по всем правилам домостроения, может простоять более века.

Экологичность

В состав кирпича входят натуральные вещества, не содержащие вредных примесей - глина, песок, вода. А еще он пропускает воздух, «дышит» и не гниет.

Универсальность, эстетичность

И технология укладки воплощают в жизнь самые смелые архитектурные проекты. Индивидуальный стиль кирпичного дома придаст ему оригинальность и уникальность.

Морозостойкость

Большой опыт применения кирпича в строительстве и испытания его в разных климатических зонах подтверждают, что этот материал обладает высокой морозостойкостью, которая обозначается F25, F35, F50.

Цифровой индекс говорит о количествах заморозки и оттаивания кирпича в насыщенном водой состоянии, после которых в нем начинаются необратимые изменения.

Пожаробезопасность

Кирпич - огнеупорный материал, соответствующий всем нормам и правилам пожаротушения, а толщина стен в кирпичном доме не позволит огню перекинуться из комнаты в комнату.

Звукоизоляция

Кирпич является хорошим изолирующим материалом, гораздо лучшим, чем дерево и железобетонные панели. в кирпичном доме хорошо защищает от уличного шума.

Минимальная толщина стены

Одна из главных характеристик дома из кирпича - толщина стен. Размер обычного керамического кирпича составляет 250х120х65 мм. Строительные нормы и правила принимают для определения толщины стен величину, кратную 12 (длина половины кирпича).

Получается, что толщина стены равна:

• в полкирпича - 120 мм;
• в один кирпич - 250 мм;
• в полтора кирпича - 380 мм (10 мм добавляется на толщину шва между кирпичами);
• в два кирпича - 510 мм (10 мм на шов);
• в два с половиной кирпича - 640 мм.

Теми же строительными нормами четко определяется минимальная толщина кирпичной стены. Она должны быть в пределах от 1/20 до 1/25 высоты этажа. Простой подсчет показывает, если в 3 метра, то стены должны быть толщиной минимум 150 мм. Кирпичная стена, толщина которой менее 150 мм, подойдет для простых внутренних перегородок.

Наружные несущие кирпичные стены

Прочность и устойчивость всего здания обеспечивают наружные стены. Они называются несущими потому, что на них распределяется вся нагрузка, действующая на здание. Они несут на себе тяжесть перекрытий, вышестоящих стен, кровли, эксплуатационной нагрузки (мебель, вещи, люди) и снега.

Отправной точкой для любой кладки являются углы здания. На каждом из них делается маяк (выводится из кирпичей угол, выравнивается по вертикали и осям здания). Угловая кладка поднимается на 6-8 рядов. Углы наружных стен рекомендуется армировать металлической сеткой из проволоки диаметром 6 мм. Затем между маяками на уровне верхнего кирпича по краю стены натягивается шпагат, который обозначает наружную ось конструкции. От одного маяка к другому ведется кирпичная кладка, толщина стен состоит из наружной части, внутренней и средней, которую заполняют утеплителем или бутят другим материалом. Кирпич на стене кладут с перевязкой, после трех или пяти ложковых рядов необходим один тычковый. Существует много схем укладки кирпича. В зависимости от выбранной схемы порядок расположения ложковых и тычковых рядов может отличаться. То же касается и швов, они не должны располагаться друг над другом. С помощью половинок и четвертинок кирпич легко сместить в сторону относительно нижнего ряда. После укладки нескольких рядов уровнем проверяется вертикальность стены, чтобы избежать различных искривлений плоскости, которые могут испортить эстетичный вид здания.

Толщина кирпичной несущей стены выбирается, исходя из особенностей окружающей среды и собственных возможностей. Но при любых расчетах она не должна быть меньше 380 мм (кладка «в полтора кирпича»). В северных регионах толщину обычно увеличивают до 510 мм, а то и до 640 мм.

Для уменьшения нагрузки стен на фундамент и облегчения конструкции наружные стены кладут из пустотелого кирпича. Делать сплошную кладку невыгодно, она требует больших затрат и уменьшает тепловую защиту строения.

Утепление стен

Часто используют технологию, по которой кладка ведется с устройством колодцев. Она представляет собой две стенки, отдаленные друг от друга на 140-270 мм с обязательной перевязкой рядов через каждые 650-1200 мм. Колодцы между кладкой заполняются утеплителем с обязательным трамбованием. Это может быть легкий бетон, шлак, керамзит, опилки и пр. При их использовании тепловая защита здания увеличивается на 10-15 %.

Самым эффективным утеплителем является пенопласт. Его использование позволяет уменьшить толщину стен до 290 мм (кирпич 120 мм + пенопласт 50 мм + кирпич 120 мм). А если оставить колодец шириной 100 мм (для двух слоев пенопласта, уложенных с перехлестом швов), то такая стена по теплопроводности будет равнозначна сплошной кладке толщиной 640 мм. Кирпичная стена, толщина которой составляет 290 мм, должна дополнительно армироваться сетками через 5 рядов.

Чтобы сделать жилье еще более комфортным, устраивают дополнительное утепление снаружи или изнутри здания. Здесь подойдут пенополистирол, пенопласт, минеральная вата и другие, мягкие или твердые материалы. С ними можно увеличить до 100 %.

Внутренние несущие стены

Здания длиной или шириной больше пяти с половиной метров разделяют по длинной стороне внутренними несущими стенами. На них производится торцевое опирание перекрытий или покрытий конструкции.

Толщина стен кирпичных внутренних делается меньше, чем наружных, потому что здесь не требуется утепление, но не менее 250 мм (кладка «в кирпич»). Все несущие стены, и наружные, и внутренние, связаны между собой и образуют наряду с фундаментом и крышей единую конструкцию - остов здания. Все нагрузки, действующие на строение, равномерно распределяются по его площади. Места стыковки наружных и внутренних стен армируются сетками или отдельной арматурой через 5 рядов кладки. Простенки устраивают не менее 510 мм шириной и их тоже армируют. Если необходимо поставить столбы в качестве несущих опор, то сечение конструкций должно быть минимум 380х380 мм (кладка «в полтора кирпича»). Они также армируются проволокой 3-6 мм через 5 рядов по высоте кладки.

Перегородки

Этими стенами производят зональное разделение пространства больших помещений. Поскольку перегородки не являются несущими, и на них не действуют никакие нагрузки кроме собственного веса, то здесь можно выбрать, какая толщина кирпичной стены больше подходит для данного помещения.

Перегородки толщиной 120 мм (кладка «в полкирпича») устраивают в основном между комнатами, санузлами. Если требуется отделить небольшое помещение типа кладовки, то здесь возможно выложить стену толщиной 65 мм (кладка «на ребро»). Но такую перегородку необходимо армировать проволокой 3 мм через каждые 2-3 ряда кладки по высоте, если ее длина более полутора метров.

Для облегчения веса и уменьшения нагрузки на перекрытие перегородки делают из пустотелого или пористого керамического кирпича.

Раствор для кладки

Если наружная кладка стены ведется «под расшивку», то от качества, состава и правильного применения раствора зависит, насколько эстетично будет выглядеть кирпичная стена. Толщина швов должна быть везде одинакова, и заполнять их надо полностью, пустоты не допускаются. Раствор необходимо готовить перед самым началом работы и применять в течение двух часов. Для пластичности в него добавляют глину, известь или мраморную пульпу.

Для горизонтальных швов применяют толщину от 10 до 15 мм, для вертикальных - от 8 до 10 мм.

При строительстве здания из кирпича надо знать, что любое отклонение от проекта может привести впоследствии к непредсказуемым последствиям. Устойчивость и прочность кирпичных несущих стен легко снизить, если:

• уменьшить их толщину;
• увеличить их высоту;
• увеличить площадь или количество проемов;
• уменьшить между проемами ширину простенков;
• устроить в стенах дополнительные ниши или каналы;
• использовать более тяжелые перекрытия.

Кирпичная стена, толщина которой меньше проектной, должна дополнительно армироваться.

Все изменения в проекте должны быть внесены специалистами, самостоятельно делать этого нельзя.

Постройки из кирпича обладают очевидными преимуществами, поставившими их на ступень выше домов из любых других материалов. Выполненные по оригинальным проектам, они имеют свой стиль и шарм. А еще это хороший вариант для вложения средств и передачи недвижимости потомкам по наследству.

Несмотря на достаточно стремительное развитие строительных технологий и появление новых видов стройматериалов, кирпич, как и прежде, остается самым популярным и востребованным. Объясняется это очень просто: он обладает прочностью, долговечностью и отличными эксплуатационными характеристиками. Кирпичная стена, построенная по всем правилам и имеющая толщину, рассчитанную с учетом назначения и типа постройки, сможет прослужить несколько десятков лет.

Достоинства кирпича

Кирпич является очень надежным материалом. Если кирпичная кладка положена по технологии и имеет нужную толщину, она без проблем сможет выдерживать большие нагрузки от кровельной конструкции, этажей, перекрытий. Помимо того, этот строительный материал наделен такими качествами, как хорошая звукоизоляция, довольно низкая теплопроводность, высокая стойкость к изгибу и деформации, морозостойкость, долговечность.

Кирпичная кладка, рассчитанная согласно установленным стандартам, не требует возведения громоздкого фундамента, но при этом она будет иметь отличную несущую способность. Но все эти качества могут быть утеряны, если не учтена толщина стен дома, необходимая для конкретных условий.

К недостатку кирпича можно отнести то, что он уступает многим стеновым стройматериалам по тепло- и звукозащитным характеристикам. Например, когда на улице -30 °С (а на территории России это не редкость), толщина наружных стен должна составлять 64 см. Тогда как при таких же климатических условиях вполне хватит толщины стен из бруса 18 см.

Что учитывать при выборе типа кладки кирпичной стены

Выбирая толщину стен из кирпича, важно учитывать:

• Предполагаемую нагрузку. Ведь если дом одноэтажный, то нагрузка, разумеется, будет совершенно иной, чем в многоэтажном. Помимо этажности, большое значение имеет функциональное назначение кладки.
• Климатические условия. Любое здание должно обеспечивать необходимую температуру внутри дома. Иными словами, при строительстве кирпичной стены ее толщина должна быть таковой, чтобы она сохраняла тепло в помещении и не промерзала в зимнее время года без отопления.
• Соответствие стандартам. При расчете толщины кирпичной стены необходимо руководствоваться действующими ГОСТами, чтобы возводимое сооружение при эксплуатации было полностью безопасным.
• Эстетический вид. Различные виды кладки выглядят по-разному. Например, кладка в один кирпич, как правило, выглядит более элегантно, чем аналогичная в полтора или два кирпича.

Размеры кирпича

Современный рынок стройматериалов предлагает покупателям разнообразные виды кирпича:

• Одинарный. Размеры такого кирпича: высота равна 6,5 см, длина - 25 см, ширина составляет 12 см. Теплопроводность такого кирпича составляет 0.6-0.7 Вт/мС.
• Полуторный. Его размеры следующие: длина - 25 см, высота - 8,8 см и ширина - 12 см,. С финансовой точки зрения такой кирпич намного эффективнее использовать для возведения наружных несущих стен.
• Двойной. Его параметры: длина - 25 см, ширина равна 12 см, высота - 13,8 см.

С финансовой точки зрения полуторные и двойные кирпичи наиболее эффективны. Их размер позволяет возводить несущие стены или цоколь строений большей толщины, используя меньше раствора, нежели необходимо при строительстве аналогичных домов из одинарного кирпича.

Какой должна быть толщина стены

Рассмотрим параметры, которые зависят от толщины стены из кирпича.

• Устойчивость, прочность и надежность строения. Важно учитывать, что, когда строится несущая внутренняя или наружная кирпичная стена, она должна быть достаточной толщины, чтобы обеспечивать устойчивость здания и быть способной выдерживать не только вес перекрытий и всех этажей, но и отрицательные внешние воздействия природных явлений, таких как ветер, снег и дождь.
• Долговечность возводимого здания. Данный параметр обеспечивают множество факторов, в числе которых соблюдение технологий строительства, учет особенностей климата и грунта, правильный выбор материалов и т. д. Однако прочность и толщина стены стоят в данном списке на первом месте.
• Звуковая и тепловая изоляция. При возведении кирпичной стены ее ширина должна рассчитываться таким образом, чтобы она смогла оптимально обеспечить изоляцию от холода и внешних звуков. Таким образом, чем толщина кирпичной стены больше, тем она эффективнее защищает от этих факторов. Однако здесь нужно принимать во внимание стоимость стройматериалов. Возводить стены толще, чем предусмотрено стандартами для определенных климатических зон, просто нерационально.

Стандартные размеры кирпичной кладки

Одной из главных характеристик кирпичного строения является толщина стены. Определить ее совсем не сложно. Согласно установленным нормам и стандартам, данная величина должна быть кратна половине длины кирпича, т. е. 12 см.

Но сегодня на заводах выпускаются кирпичные блоки разного типоразмера. Кроме того, строители при работе с этим материалом применяют разные схемы кладки. А это означает, что стены в итоге будут разными по ширине.

Толщина стены, согласно СНИП, в зависимости от типа кладки и количества используемых кирпичей:

• полкирпича - толщина стен 12 см;

• один кирпич - составляет 25 см;
• полтора кирпича - стены 38 см;

• два кирпича - 51 см;
• два с половиной кирпича - 64 см.

Какая толщина стены считается наиболее экономически обоснованной?

Многие профессиональные строители считают, что ширина кирпичной стены, превышающая 38 см, является экономически нецелесообразной. Сам по себе кирпич - очень прочный материал, поэтому для усиления конструкции и улучшения теплоизоляции выгоднее использовать иные дополнительные мероприятия, а не увеличивать толщину стен. Тяжелое сооружение только увеличит нагрузку на фундамент. В результате затраты на строительство значительно возрастут, так как основу здания нужно будет усиливать.

Толщина внутренних стен

Внутренние перегородки конструкции предназначены для разделения всей площади дома на отдельные помещения, а также для звуко- и теплоизоляции комнат. Оптимальная толщина стен из кирпича, расположенных внутри строения - 12 см (возведение в полкирпича). Для комфортного проживания таких размеров вполне достаточно.

Нередко при строительстве кирпичные блоки укладывают «на ребро». Это позволяет получить более тонкие перегородки - всего 6,5 см. На этом можно значительно сэкономить на расходном материале. Правда, тепло- и звукоизоляционные качества комнат будут оставлять желать лучшего.

Наружные кирпичные стены

Чтобы наружные стены служили прочной опорой и выполняли теплоизоляционные функции, их толщина должна быть минимум 25 см.

Если толщина несущих стен будет недостаточной, зимой при низких температурах они начнут мокреть. Тогда придется либо утолщать сооружение, либо дополнительно утеплять его. Оба варианта подразумевают дополнительные финансовые затраты.

Несущие кирпичные стены и их толщина

Наружные несущие стены предназначены для того, чтобы нести на себе всю тяжесть верхних этажей, крыши и перегородок. Естественно, они должны быть гораздо прочнее других.

При выборе толщины несущих стен учитываются следующие факторы:

• климатические особенности;
• место расположения будущего здания;
• размеры и планировка строения;
• предполагаемый бюджет строительства.

При этом нужно понимать, что толщина несущих стен должна составлять минимум 38 см (что соответствует кладке в 1,5 кирпича), а в холодных регионах - 51-64 см.

В жилом здании некоторые внутренние кирпичные перегородки тоже несущие. Здесь вполне будет достаточно сделать кладку в 1 кирпич, при этом толщина стен дома будет составлять 25 см. Подобная конструкция выдержит любые нагрузки, не давая трещин и не деформируясь.

Как уменьшить толщину кирпичной кладки путем улучшения теплоизоляции

Каждого застройщика, естественно, волнует цена вопроса, и, конечно же, есть желание максимально удешевить данный процесс. Но при этом сделать так, чтобы экономия не отразилась на надежности, долговечности и теплоизоляционных качествах постройки.

Существует технология колодцевидной кладки, принцип которой заключается в возведении несущих наружных стен в 2 ряда. Пустое пространство, которое остается между ними, заполняется пористым материалом:

• легкой бетонной смесью;
• шлаком;
• органическим утеплителем;
• керамзитом;
• пенополистиролом.

Такая конструкция наружных несущих стен позволяет значительно сократить количество кирпича, снизить вес постройки, повысить шумо- и теплоизоляцию. Такие стены получаются прочными, толстыми и надежными.

В качестве дополнительной теплоизоляции можно сделать вентилируемый фасад, используя специальные теплоизоляционные панели, различные облицовочные материалы или штукатурку.

При отделке кирпичом наружных стен их нужно с внутренней стороны утеплить. Эта операция выполняется следующим образом:

• Внутренняя поверхность наружных стен обшивается утеплителем.
• На утеплитель монтируется пароизоляционная пленка.
• Полученная конструкция покрывается армирующей металлической сеткой и штукатурится.
• Выполняется декоративная отделка стен. Отделочные материалы выбираются в зависимости от вкуса владельцев дома.

Использование такой технологии обеспечивает постройке высокие эксплуатационные характеристики, сокращая при этом расходы на строительство.