Особенности ремонта и обслуживания одпу управляющими организациями. Общедомовые приборы учета (одпу) в многоквартирном доме

История длится уже более года и мне давно хотелось о ней рассказать.

Все началось с того, что мы СЛУЧАЙНО узнали о том, что в доме установлены общедомовые приборы учета тепловой энергии отопления. При этом с нас берут деньги по нормативу. И, естественно, "возбудились". Ну и, как вы догадались, наше "возбуждение" вылилось в борьбу за возврат излишне уплаченных за отопление денежных сумм. Объем УВОРОВАННОГО за пять лет превысил один "лимон" (для тех, кто плохо разбирается в "свойствах заморских фруктов" - это один миллион рублей). Мы подумали, что неплохо и "НЕКИСЛО" было бы развернуть этот "лимон" и удовлетворить свое неожиданное возбуждение. Вступили во "взаимообогащающий и богатый, с использованием "местных идиотизмов" диалог с управляющей компанией, естественно в диалоге ничего не добились, пошли в суд и в длительной и ПРИКОЛЬНОЙ по своей сути борьбе часть "кислого фрукта" отстояли. Самое сложное в этой борьбе было истребовать у ответчика ПОСУТОЧНЫЕ ведомости потребления тепловой энергии отопления. Но... худо - бедно мы эти ведомости "выцыганили" и в суде легонько (не повреждая шкурки) ответчика "отшлепали".

Однако история на этом не закончилась и имеет свое продолжение.

Управляшка нагло приперлась в дом и без нашего ведома сняла прибор учета (якобы для проведения поверки) и ОБНУЛИЛА показания. Естественно как то "не додумалась" перед обнулением составить трехсторонний акт снятия прибора в поверку, в котором были бы отражены показания прибора на момент снятие его в поверку.

Но и это еще не все. После возвращения прибора "на малую родину", управляшка сфальсифицировала показания прибора учета. Так, после "многочисленного рукоблудия спецов из управляшки" только за один месяц показания прибора были увеличены.... в ОДИННАДЦАТЬ раз!!! И за один только месяц на жильцов дома НАВЕСИЛИ порядка 870 000 рублей (то есть как раз те деньги, которые мы у компашки ВЫТОРГОВАЛИ в суде).

Как то так "случайно" рукоблудие управляшки было зафиксировано нашей командой на видео, внимательно, я бы даже сказал СКРУПУЛЕЗНО и ПОКАДРОВО расшифровано и в результате установлен был и сам факт фальсификации, и действия, которые были предприняты "доблестными спецами" этой управляшки.

Осталось подтвердить ДОКУМЕНТАЛЬНО факт подготовки "спецами" к совершению экономического преступления в отношении жильцов дома.

Для этого мы в порядке ст. 165 ЖК РФ обратились в муниципалитет. И поймали "на действиях коррупционной направленности" сотрудника муниципалитета ("случайно" засняли "рукоблудие" это спеца из муниципалитета).

И вот нами в муниципалитет было направлено обращение вот с таким текстом:

02.06.2014 г. я направила в администрацию города Каменска – Уральского обращение о невыполнении ООО «Управляющая компания «Дирекция единого заказчика» обязательств, предусмотренных ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, в котором, в частности, потребовала по окончании проверки составить трехсторонний акт, в котором отразить результаты проверки показаний общедомового прибора учета коммунальных ресурсов.

Основанием для обращения послужили действия ООО «ТеплоКам», в результате которых только за месяц октябрь 2013 г. показания прибора были необоснованно завышены почти на 700 Гкал, что означает увеличение потребления почти в 10 раз (видеозапись фальсификации показаний имеется), а также отказ управляющей организации предоставить посуточные ведомости потребления тепловой энергии отопления за период с момента пуска приборов в эксплуатацию после проведения поверки.

Для снятия показаний общедомового прибора учета собственниками был обеспечен допуск к узлам учета (вводам) и общедомовому прибору учета – вычислителю количества теплоты (имеется видеозапись), предоставлена возможность снятия показаний общедомового прибора как визуально, так и при помощи накопительного пульта НП – 4, который имеется в распоряжении собственников.

Проверку проводил И.В. Кузнецов, который ограничился тем, что установил наличие двух вводов, что от него не требовалось.

Вопреки требованиям собственников проверку и визуальное снятие показаний на вычислителе количества теплоты И.В. Кузнецов не проводил, соответствующий акт не составил.

Из ответа от 11.06.2014 г. (исх. № 1043) следует, что мною не был обеспечен допуск для снятия показаний обслуживающим персоналом, поэтому показания на 06.06.2014 г. не зафиксированы.

Однако, это полностью противоречит фактическим обстоятельствам, снятым на видео.

В частности, И.В. Кузнецову было предложено, но он отказался участвовать в снятии показаний общедомового прибора учета визуально, а также с помощью накопительного пульта НП 4 специалистами, которым доверяют собственники помещений в многоквартирном доме.

При этом И.В. Кузнецов попытался навязать собственникам услуги работников ООО «ТеплоКам», то есть той организации, которая не только не имеет права производить какие – либо работы на общем имуществе многоквартирного дома, но и принимала активное участие в фальсификации показаний общедомового прибора учета.

Обращаю Ваше внимание на низкие квалификационный уровень знаний и деловые качества И.В. Кузнецова.

Так, 17.06.2014 г. мой представитель Богданов В.В. по телефону обратился к И.В. Кузнецову с просьбой указать закон субъекта Российской Федерации и принятый в соответствии с ним муниципальный правовой акт, которыми И.В. Кузнецов, как представитель органа муниципального жилищного контроля, руководствовался при проведении проверки, однако назвать требуемые нормативные акты Кузнецов И.В. не смог (аудиозапись разговора имеется).

Таким образом, И.В. Кузнецов проверку по моему заявлению не провел, трехсторонний акт проверки не составил, ответ по существу проблемы я не получила.

Более того, учитывая основания, которые послужили для моего обращения в органы муниципальной власти, а именно фальсификация ООО «ТеплоКам» показаний общедомового прибора учета с целью неосновательного увеличения и, соответственно, получения третьими лицами платы за тепловую энергию отопления, полагаю, что в действиях И.В. Кузнецова имеются признаки незаконного использования физическим лицом своего должностного положения вопреки законным интересам общества и государства в целях получения выгоды в виде денег в интересах третьих лиц.

На основании изложенного, руководствуясь ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ, закона Российской Федерации от 02.05.2006 г. № 59 – ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»

обеспечить возможность ознакомиться и снять копии документов, собранные в ходе проведенной проверки;

в связи с недоверием к профессиональным и деловым качествам И.В. Кузнецова, ПОВТОРНО направить для проверки и снятия показаний общедомового прибора учета другого специалиста;

не приглашать специалистов ООО «ТеплоКам» для участия в проверке показаний прибора в связи действиями по фальсификации показаний этого прибора;

в пятидневный срок провести проверку деятельности ООО «Управляющая компания «Дирекция единого заказчика» и установить фактические показания вычислителя количества теплоты ВКТ – 5. С этой целью истребовать у ООО «Управляющая компания «Дирекция единого заказчика» проект узла учета тепловой энергии в многоквартирном доме № 5 по ул. Прокопьева, акт ввода в эксплуатацию узла учета тепловой энергии отопления, а также посуточные ведомости учета тепловой энергии на отопление за период с момента установки прибора учета после поверки;

по окончании проверки составить трехсторонний акт, в котором отразить результаты проверки;

по результатам проведенной проверки принять меры, предусмотренные ч. 1.1. ст. 165 ЖК РФ;

обратить внимание на низкий контроль со стороны С.А. Гераскина за действиями подчиненных ему исполнителей, в частности И.В. Кузнецова;

провести проверку в отношении И.В. Кузнецова на наличие в его действиях признаков коррупции.

P.S. Кстати… нами был зафиксирован не известный современной науке до настоящего времени ФАКТ.
Так, общедомовой прибор учета зафиксировал «производство системой отопления теплоносителя»!!!
Всем известно, что в системе отопления количество теплоносителя на вводе равняется (либо чуть меньше), количеству теплоносителя на выводе (обратке).
Так вот… после «чудодейственного рукоблудия» спецов на обратке было зафиксировано УВЕЛИЧЕНИЕ теплоносителя в среднем на 35 тонн ежедневно!!!
Экономическое чудо!!!

Вопрос :

В результате проведенной поверки выяснилось, что общедомовой прибор учета (далее - ОДПУ) вышел из строя. Осуществить его ремонт не представляется возможным, поскольку запчасти к данному типу ОДПУ больше не производятся.

Какова пошаговая процедура замены прибора учета, при том, что для его замены управляющая организация решила обратиться к ресурсоснабжающей? Надо ли уведомлять собственников помещений о замене общедомового прибора учета?

Ответ :

Для замены общедомового прибора учета управляющей организации необходимо :

1. Поставить вопрос о замене общедомового прибора учета на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, об источниках финансирования работ по замене прибора учета, дать возможность собственникам помещений ознакомиться с заявкой на заключение договора на замену прибора учета. При этом, отрицательное решение собственников помещений не будет являться основанием для отказа от замены общедомового прибора учета.

2. Направить заявку на заключение договора на замену общедомового прибора учета и приложенные к ней документы в ресурсоснабжающую организацию.

3. В течение 10 рабочих дней со дня получения ресурсоснабжающей организацией заявки обеспечить доступ представителям ресурсоснабжающей организации к месту установки общедомового прибора учета.

4. Выполнить технические условия, предоставленные ресурсоснабжающей организацией.

5. В течение 15 рабочих дней со дня получения проекта договора на замену общедомового прибора учета подписать предоставленный проект и направить его в ресурсоснабжающую организацию.

Обоснование:

Согласно ч. 9 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 г. N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», с 01.07.2010 г. организации, которые осуществляют снабжение водой, природным газом, тепловой энергией, электрической энергией или их передачу и сети инженерно-технического обеспечения которых имеют непосредственное присоединение к сетям, входящим в состав инженерно-технического оборудования объектов, подлежащих оснащению приборами учета используемых энергетических ресурсов, обязаны осуществлять деятельность по установке, замене , эксплуатации приборов учета используемых энергетических ресурсов, снабжение которыми или передачу которых они осуществляют. Указанные организации не вправе отказать обратившимся к ним лицам в заключении договора, регулирующего условия установки, замены и (или) эксплуатации приборов учета используемых энергетических ресурсов, снабжение которыми или передачу которых они осуществляют.

Порядок заключения и существенные условия договора, регулирующего условия установки, замены и (или) эксплуатации приборов учета используемых энергетических ресурсов утвержден Приказом Министерства энергетики РФ от 07.04.2010 г. N 149 (далее - Порядок заключения договора, утвержденный Приказом Минэнерго от 07.04.2010 г. N 149).

В силу п. 3 Порядка заключения договора, утвержденного Приказом Минэнерго от 07.04.2010 г. N 149, договор является публичным и заключается между организацией, которая осуществляет снабжение энергетическим ресурсом или его передачу и сети инженерно-технического обеспечения которой имеют непосредственное присоединение к сетям, входящим в состав инженерно-технического оборудования объектов, подлежащих оснащению приборами учета используемых энергетических ресурсов и собственником (физическим или юридическим лицом, либо уполномоченным им лицом) здания, строения, сооружения, помещения в многоквартирном доме, иного объекта, в процессе эксплуатации которого используются энергетические ресурсы, подлежащего оснащению приборами учета используемых энергетических ресурсов. В качестве заказчика по договору об установке (замене) и (или) эксплуатации коллективных приборов учета используемых энергетических ресурсов может выступать лицо, ответственное за содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 4 Порядка заключения договора, утвержденного Приказом Минэнерго от 07.04.2010 г. N 149, договор заключается в простой письменной форме.

В соответствии с п. 5 Порядка заключения договора, утвержденного Приказом Минэнерго от 07.04.2010 г. N 149, для заключения договора заказчик - юридическое лицо направляет исполнителю письменную заявку, которая должна содержать:

1) сведения о предмете договора;

2) полное и сокращенное наименование заказчика - юридического лица, место нахождения, почтовый адрес, а также телефоны, факс, адрес электронной почты;

3) сведения о местонахождении подлежащего замене приборе учета, его технических характеристиках;

4) основные требования заказчика к прибору учета, соответствующие требованиям нормативных правовых актов РФ.

В силу п. 6 Порядка заключения договора, утвержденного Приказом Минэнерго от 07.04.2010 г. N 149, к заявке заказчика - юридического лица или индивидуального предпринимателя прилагаются :

1) копии документов, подтверждающих право собственности на объект, подлежащий оснащению прибором учета;

2) копии учредительных документов;

3) копия свидетельства о государственной регистрации;

4) копия свидетельства о постановке на учет в налоговых органах РФ;

5) документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего заявку.

На основании п. 9 Порядка заключения договора, утвержденного Приказом Минэнерго от 07.04.2010 г. N 149, при отсутствии в заявке необходимых сведений, а также при отсутствии документов исполнитель в течение 3 рабочих дней со дня получения заявки и прилагаемых к ней документов уведомляет об этом заказчика.

Согласно п. 10 Порядка заключения договора, утвержденного Приказом Минэнерго от 07.04.2010 г. N 149, на основании документов, полученных исполнителем от заказчика, исполнитель в течение 10 рабочих дней со дня их получения производит осмотр объекта с целью проверки наличия технической возможности установки, замены и (или) эксплуатации прибора учета. О планируемой дате осмотра исполнитель информирует заказчика. Заказчик обязан предоставить исполнителю доступ к объекту (прибору учета) для их осмотра. В случае невозможности предоставления исполнителю в определенный им срок доступа к объекту (прибору учета) заказчик должен предложить исполнителю иной срок для осмотра.

В соответствии с п. 11 Порядка заключения договора, утвержденного Приказом Минэнерго от 07.04.2010 г. N 149, при наличии технической возможности выполнить указанные в заявке работы, исполнитель в срок не более 15 рабочих дней со дня проведения осмотра объекта направляет заказчику подписанный со своей стороны проект договора (в двух экземплярах), а также технические условия в случае установки (замены) прибора учета. Технические условия должны содержать перечень мероприятий, осуществляемых заказчиком, по технической подготовке объекта для установки (замены) прибора учета. При отсутствии технической возможности выполнить работы, указанные в заявке, исполнитель в срок не более 15 рабочих дней со дня проведения осмотра объекта направляет заказчику мотивированный отказ в заключении договора.

Необходимо отметить, что, как показывает судебная практика, при правильно оформленной заявке и наличии всех необходимых документов, ресурсоснабжающая организация не вправе отказать заказчику в заключении договора (к такому выводу пришел, в частности, Федеральный арбитражный суд Уральского округа в Постановлении от 25.02.2013 г. N Ф09-14154/12).

В силу п. 12 Порядка заключения договора, утвержденного Приказом Минэнерго от 07.04.2010 г. N 149, заказчик, получивший от исполнителя проект договора, подписывает его и в срок не более 15 рабочих дней со дня получения проекта договора направляет один подписанный им экземпляр договора исполнителю.

Относительно необходимости уведомления собственников помещений в многоквартирном доме о предстоящей замене общедомового прибора учета необходимо пояснить следующее.

В соответствии с пп. «в» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 г. N 416, управление многоквартирным домом обеспечивается, в том числе, путем подготовки предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для их рассмотрения общим собранием собственников, в том числе разработка перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей, обеспечение ознакомления собственников помещений в многоквартирном доме с проектами подготовленных документов по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, управляющей организации необходимо вынести на рассмотрение общим собранием собственников вопрос о необходимости замены вышедшего из строя общедомового прибора учета, источнике финансирования его замены, и ознакомить собственников помещений с проектом договора на его замену. Однако из судебной практики следует, что отсутствие решения общего собрания собственников помещений о замене общедомового прибора учета при его неисправности не является основанием для отказа от проведения работ по его замене (Решение арбитражного суда Республики Карелия от 26.06.2012 г. по делу N А26-3369/2012).

Также, исходя из позиции Президиума Высшего арбитражного суда РФ, выраженной в Постановлении от 29.09.2010 г. N 6464/10, собственники помещений обязаны компенсировать управляющей организации только расходы на выполнение неотложных работ и услуг, вызванных обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает.

Следовательно, управляющая организация обязана осуществить замену неисправного общедомового прибора учета в том числе и при отрицательном решении общего собрания собственников. Расходы по его замене могут быть возложены на собственников помещений только в том случае, если общедомовой прибор учета вышел из строя по причинам, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить, и за возникновение которых она не отвечает.

22 мая мы провели онлайн-семинар, на котором наш постоянный эксперт Елена Шерешовец поделилась своими знаниями о приборах учёта: порядке их установки, обслуживания, начислениях при наличии или отсутствии ПУ. Подробности читайте в сегодняшней статье.

Почему управляющая организация должна обслуживать ОДПУ

Общедомовые приборы учёта относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (ст. 36 ЖК РФ , п.п. 5-7 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Суд рассматривал иск администрации города к управляющей организации с требованием установить ОДПУ и пришёл к выводу, что за управляющими организациями закреплена обязанность по надлежащему содержанию, в том числе установке, ремонту и замене приборов учёта в многоквартирном доме и поддержанию их в состоянии постоянной готовности к осуществлению поставок коммунальных ресурсов.

В этом случае один из собственников помещений в МКД требовал у управляющей организации заменить вышедший из строя общедомовой прибор учёта. Суд решил, что требования истца обоснованы и за управляющими организациями закреплена обязанность по установке, ремонту и замене приборов учёта в МКД, поддержанию их в состоянии постоянной готовности к осуществлению поставок коммунальных ресурсов.

Администрация города обратилась в суд с иском на управляющую организацию. В МКД стоял общедомовой прибор учёта тепловой энергии, который УО демонтировала, а начисления собственникам вела по нормативам. Собственники были недовольны такой ситуацией и обратились в администрацию с жалобой.

Суд указал, что управляющая организация должна поддерживать общее имущество МКД в надлежащем состоянии. А в состав ОИ включаются общедомовые приборы учёта тепловой энергии.

Суд обязал УО установить ОДПУ тепла в соответствии с пп. «к» п. 11 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 , которым определено, что содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя обеспечение установки и ввода в эксплуатацию общедомовых приборов учёта холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации.

О чём ещё мы говорили на онлайн-семинаре

За три часа онлайн-семинара Елена Шерешовец, директор НП СРО УН «КИТ», член Экспертного совета Комитета Государственной думы РФ, практикующий юрист, успела рассказать много полезной для управляющих организаций информации.

Начала эксперт с нововведений постановления Правительства РФ от 27.03.2018 № 331 . Одна из основных тем документа - обновлённые правила работы аварийно-диспетчерских служб в управляющих организациях. Работать по-новому АДС начнут с 1 марта 2019 года.

К этому времени управляющие организации должны провести подготовительные работы. Изменится порядок регистрации заявок от жителей, сроки локализации и устранения аварий. Об остальных изменениях, которые вносит в работу УО ПП РФ № 331 вы можете узнать в видеозаписи онлайн-семинара.

Если вы хотите разобраться во всех этих вопросах, посмотрите видеозапись онлайн-семинара.

История длится уже более года и мне давно хотелось о ней рассказать.

Однако история на этом не закончилась и имеет свое продолжение.

И вот нами в муниципалитет было направлено обращение вот с таким текстом:

Однако, это полностью противоречит фактическим обстоятельствам, снятым на видео.

Обращаю Ваше внимание на низкие квалификационный уровень знаний и деловые качества И.В. Кузнецова.

обеспечить возможность ознакомиться и снять копии документов, собранные в ходе проведенной проверки;
в связи с недоверием к профессиональным и деловым качествам И.В. Кузнецова, ПОВТОРНО направить для проверки и снятия показаний общедомового прибора учета другого специалиста;
не приглашать специалистов ООО «ТеплоКам» для участия в проверке показаний прибора в связи действиями по фальсификации показаний этого прибора;
в пятидневный срок провести проверку деятельности ООО «Управляющая компания «Дирекция единого заказчика» и установить фактические показания вычислителя количества теплоты ВКТ – 5. С этой целью истребовать у ООО «Управляющая компания «Дирекция единого заказчика» проект узла учета тепловой энергии в многоквартирном доме № 5 по ул. Прокопьева, акт ввода в эксплуатацию узла учета тепловой энергии отопления, а также посуточные ведомости учета тепловой энергии на отопление за период с момента установки прибора учета после поверки;
по окончании проверки составить трехсторонний акт, в котором отразить результаты проверки;
по результатам проведенной проверки принять меры, предусмотренные ч. 1.1. ст. 165 ЖК РФ;
обратить внимание на низкий контроль со стороны С.А. Гераскина за действиями подчиненных ему исполнителей, в частности И.В. Кузнецова;
провести проверку в отношении И.В. Кузнецова на наличие в его действиях признаков коррупции.